La sicurezza dell’acquisto immobiliare ha suggerito un’ulteriore novità normativa in tema di preliminare di vendita da costruttore. L’11 ottobre 2017 è stato infatti approvato un Disegno di Legge che, per la tutela degli acquirenti di immobili in corso di costruzione (acquisti “sulla carta” o di abitazioni non ancora ultimate), prevede il controllo notarile già al momento del contratto preliminare, ove di prassi si cominciano a pagare caparra ed acconti sul prezzo.
La normativa che entrerà in vigore prevede che il contratto preliminare di vendita da costruttore a persona fisica, di immobili da costruire, debba obbligatoriamente essere stipulato con l’intervento del Notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata), non essendo più sufficiente una semplice scrittura privata tra le parti.
Il Notaio assicurerà la trascrizione del contratto preliminare, ponendo l’acquirente al riparo da “pregiudizi ” che potrebbero colpire l’immobile (ipoteche, pignoramenti, doppia vendita), e garantirà il rispetto dell’obbligo da parte del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa per l’importo corrispondente a tutto il denaro versato o da versare prima della vendita definitiva. In realtà l’obbligo di garantire con fideiussione le caparre e gli acconti è previsto, per questa tipologia di acquisti, già dal 2005 ma senza obbligo di atto notarile per cui l’adempimento di tale obbligo risultava, di fatto, spesso disatteso.
Inoltre, in base al nuovo disegno di legge, il Notaio, al momento della conclusione del contratto definitivo di vendita, controllerà anche il rispetto dell’obbligo di consegna all’acquirente della polizza assicurativa decennale, per i vizi di costruzione, a pena di nullità dell’atto.
Sarebbe opportuno che l’obbligatorietà della forma notarile, fosse estesa a tutti i preliminari di vendita anche tra privati per tutelare l’acquirente con la trascrizione nei registri immobiliari di tali contratti e far sì che tutti gli eventuali gravami pregiudizievoli a carico del venditore, o addirittura l’alienazione dello stesso bene ad altri, sia opponibile a chi ha già pagato caparre o acconti confidando sull’acquisto del bene. Sempre nell’ottica della tutela dell’acquirente, è recentemente entrata in vigore la legge 124/ 2017 che ha introdotto la possibilità, su richiesta di una delle parti, di depositare presso il notaio le somme costituenti l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli atti di trasferimento di proprietà di cui il notaio medesimo sia stato incaricato, affinché il pubblico ufficiale le versi al venditore solo quando sia stata verificato che nessun creditore di quest’ultimo abbia trascritto o iscritto formalità pregiudizievoli (ipoteche pignoramenti e simili) nel breve lasso di tempo tra la sottoscrizione del contratto e l’esecuzione delle formalità. Questa normativa, tuttavia, tutela la parte acquirente solo dal momento della stipula dell’atto di vendita quando spesso questi aveva già versato somme alla parte venditrice a titolo di caparra o di acconto.
Nov 2
